Penalización por subir el alquiler, facilidad para construir y protección del inquilino: los puntos calientes del decreto de vivienda

El Ejecutivo se ha puesto de nuevo manos a la obra con el texto del real decreto ley de vivienda que circuló en julio y que no logró los apoyos suficientes en las conversaciones preliminares para presentarlo en el Congreso. El borrador, de 69 páginas, incide en puntos muy diversos que afectan al mercado inmobiliario: desde la ley de arrendamientos urbanos a la ley del suelo, pasando por la de enjuiciamiento civil, la de haciendas locales y todo tipo de tributos que pueden penalizar o incentivar los arrendamientos. La diferente aproximación, casi filosófica, de los grupos políticos sobre los derechos y deberes alrededor de la propiedad de la vivienda, hace que algunas de sus visiones sean irreconciliables a la hora de conseguir una mayoría parlamentaria. Los puntos más candentes son precisamente la limitación a los desahucios —que algunos temen abra la puerta a la okupación—, la congelación de los alquileres, el uso de la fiscalidad o la flexibilidad en las licencias para acelerar la construcción de viviendas.

El borrador es un primer armazón sobre el que el Ejecutivo pretende articular las reformas con las que hacer frente a la emergencia habitacional. Pero tras el desahucio de Maricarmen por parte de la empresa Urbagestión y la nueva oportunidad de llegar a un acuerdo ante el estallido social, está sujeto de nuevo a revisión. Fuentes conocedoras de las negociaciones dicen que la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, está dispuesta "a ceder en lo que sea para sacar el decreto" y se ha avenido a estudiar las propuestas de Junts, que pasan por desgravaciones fiscales, algunas incluso orientadas a la compra de la vivienda, y que los expertos aconsejaron desterrar después de los excesos de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo.

Pero los otros socios parlamentarios marcan el límite a las demandas de los independentistas conservadores. Gabriel Rufián, de ERC, ha sido especialmente asertivo al negarse a que sean los independentistas conservadores los que marquen el perímetro de la vivienda, pero en la misma línea de rechazo estaría Podemos. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha instado desde Nueva York a llegar a un acuerdo y diferentes fuentes consultadas esperan que sea a su regreso cuando se desatasque la negociación. Fuentes consultadas en el Ejecutivo abren la puerta a que, si las conversaciones prosperan, el presidente pueda anunciar alguno de los avances en un mitin que se celebrará el domingo en Getafe (Madrid).

Uno de los bloques principales del borrador que sirve como esqueleto en las conversaciones tiene que ver con la fiscalidad, un asunto especialmente espinoso. El texto propone utilizar los impuestos para fomentar y castigar determinadas decisiones de los arrendadores. Por un lado, se pretende premiar a los caseros que cumplan con determinadas casuísticas. Y, por el otro, desincentivar la vivienda vacía o los encarecimientos desproporcionados de renta. El borrador contempla que, en el IRPF, el rendimiento neto quedaría sometido a una escala de reducciones que premia las bajadas de precio y el alquiler a jóvenes en zonas tensionadas, con porcentajes de descuentos que llegan hasta el 100% en algunos casos. A la vez, la reducción general, del 50%, descendería progresivamente, hasta un suelo del 15%, a medida que aumente la renta respecto al contrato anterior.

Como desincentivo a la vivienda vacía, el borrador plantea una escala progresiva de imputación de rentas para los inmuebles urbanos desocupados, con tipos de hasta el 3% del valor. En el ámbito local, los ayuntamientos podrían aplicar recargos en el IBI de hasta el 150% a viviendas desocupadas de forma continuada durante más de tres años que pertenezcan a titulares con múltiples inmuebles, así como de hasta el 100% a viviendas destinadas a uso turístico en zonas tensionadas. Esta propuesta de utilizar el IBI como peso muerto en los inmuebles llevaba tiempo circulando entre los economistas como un recurso infrautilizado en la actualidad. Los alquileres turísticos de hasta 30 noches en municipios de 10.000 habitantes o más perderían además la exención del IVA y tributarían al 10%.

El texto recoge también diferentes enmiendas a la Ley del Suelo que simplifican los trámites para conseguir licencias, algo que Podemos dijo en julio que consideraba carta blanca para "los pelotazos urbanísticos". Por contra, era una de las medidas más celebradas por aquellos expertos que creen que faltan viviendas en el mercado y que se necesita holgura para que bajen los precios.

También se registran cambios en el texto a revisión sobre el alquiler por habitaciones, que pasaría a estar sujeto a la ley de arrendamientos urbanos y con unos precios acotados a las zonas tensionadas, de modo que la suma de las rentas de cada estancia de una misma casa no pudiese superar el precio unitario del inmueble recogido en los límites de referencia.

En cuanto al alquiler de temporada, el esqueleto de la propuesta exigía justificar obligatoriamente en el contrato la causa real y acreditable del traspaso hacia la modalidad temporal. La duración se fija entre uno y 12 meses y, si se supera el año o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos, se convertirá automáticamente en un contrato de vivienda habitual.

También quedaría expresamente prohibido repercutir al inquilino gastos de gestión inmobiliaria, comisiones, impuestos como el IBI o exigir seguros de impago para sobrepasar los topes de precio.

El texto incluye también las cláusulas que, previsiblemente, hubieran evitado el desahucio de Maricarmen. Se trata de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se propone en el Artículo 3 y que paralizaría el lanzamiento incluso con una sentencia firme por razones de vulnerabilidad, y también la Disposición Transitoria Segunda, que permitiría suspender la decisión judicial incluso de forma retroactiva.