¿Mixta, fija o variable? Qué hipoteca contratar en pleno repunte del euríbor

El precio de las casas fue el origen del problema. El coste de las hipotecas lo está agravando. La crisis de la vivienda, que ha escalado hasta convertirse en la principal preocupación de los ciudadanos y monopolizar el debate político, abre otro frente: una financiación cada vez más cara y, en consecuencia, una menor capacidad de compra. Detrás de este nuevo escollo están las dos subidas de tipos que ha llevado a cabo este año el Banco Central Europeo (BCE) por temor a una inflación prolongada.

Los compradores se están viendo forzados a suscribir hipotecas más elevadas para adquirir una casa. Pero, al mismo tiempo, el encarecimiento de la financiación obliga a buscar —o intentarlo— inmuebles más económicos. El importe medio de las hipotecas se situó en 180.785 euros, un máximo histórico tras registrar un incremento anual del 10,9%, según la última estadística de julio del INE. En cambio, el valor medio de la vivienda para la que se solicita financiación ha pasado de 294.667 euros en el segundo trimestre a 268.333 euros en el tercero. Es decir, más de 26.000 euros menos en apenas tres meses.

Por si fuera poco, octubre ha traído nuevos encarecimientos del crédito hipotecario tras un verano de escasos movimientos. ING ha encadenado tres subidas consecutivas en su hipoteca mixta, mientras que Bankinter ha subido de golpe el precio de sus modalidades fija, variable y mixta. Y Kutxabank ha elevado el tipo de interés de su hipoteca variable por segundo mes consecutivo. Todo ello coincide con un euríbor que cerró septiembre en el 3,247%, su nivel más alto desde 2024.

Esto refleja que los inversores descuentan un escenario de tipos relativamente elevados durante más tiempo de lo que se pensaba a comienzos de año. Y reabre una pregunta que parecía resuelta para muchos compradores: ¿compensa asumir el riesgo de ligarse al euríbor o es mejor refugiarse para siempre en una fija?

Hace apenas una década, las variables eran abrumadoramente mayoritarias en España. Ya no. El 62,3% de las nuevas hipotecas firmadas en julio fueron a tipo fijo y el 37,7% a tipo variable, aunque esta última categoría incluye las mixtas. "En realidad, las variables puras no llegan ni al 10%", señala Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

La razón es sencilla. Son mayoría los analistas que creen que la ventaja que tradicionalmente ofrecían las variables se ha estrechado de forma considerable. "Con los niveles actuales del euríbor y las ofertas que encontramos en el mercado, la fija sigue siendo la alternativa más competitiva para la mayoría de las familias", señala Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca, plataforma donde más del 90% de las hipotecas firmadas son fijas.

Ese predominio de las fijas no impide que algunos expertos vean posibles cambios más adelante. El presidente de la AHE cree que podría producirse un punto de inflexión en los próximos meses. "Puede haber compradores que se planteen volver a una variable si las hipotecas fijas siguen encareciéndose y se acercan al 4,5% o al 5%, pensando que los tipos acabarán moderándose cuando la inflación vuelva al entorno del 2%".

Sin embargo, Jorge González-Iglesias, consejero delegado de Gibobs, no cree que sea el momento de tratar de adivinar dónde estarán los tipos dentro de seis meses para decidir. "Existe además el riesgo de que, si el mercado continúa anticipando tipos altos durante más tiempo, algunas de estas ofertas fijas se encarezcan".

De momento, los nuevos hipotecados se refugian en productos con largos periodos de estabilidad. Las hipotecas fijas tienen otro atractivo y es que muchas de las ofertas fijas disponibles hoy parten de un tipo de interés inferior al de una variable: entre el 2% y el 3% TIN (tipo de interés nominal, sin incluir comisiones ni gastos adicionales). "Actualmente estamos consiguiendo hipotecas fijas en torno al 2,43% TIN con muy poca vinculación. Si comparamos ese dato con una hipoteca variable, tomando como referencia un euríbor del 3,23% y sumándole un diferencial habitual de entre medio punto y un punto porcentual, el interés efectivo estaría hoy entre el 3,73% y el 4,23%, sin tener en cuenta posibles campañas promocionales iniciales", explica Garriga. Esto es hoy, porque la tendencia es al alza. "Si el coste de financiación de los bancos continúa aumentando, esa ventana puede estrecharse con bastante rapidez", sostiene González-Iglesias.

Según los analistas del comparador HelpMyCash, las mejores hipotecas a tipo fijo de octubre son las que pueden negociar los brókers (desde el 2,10% TIN) y las de Ibercaja (desde el 2,55% TIN) y Banca March (desde el 2,65%), Sabadell, Cajamar o Caixabank. Su experto hipotecario, Miquel Riera, no recomienda elegir el tipo de hipoteca en función de las circunstancias de un momento concreto, sino según la tolerancia al riesgo que tenga el cliente.

Luego están las hipotecas mixtas con un plazo fijo de cinco o diez años, que ofrecen condiciones especialmente competitivas durante los primeros años como fórmula para enganchar al cliente. Estos préstamos —que suponen el 20% de las contrataciones, apunta Santos González— tienen un tipo medio superior al 2,50% en el tramo fijo y de euríbor más 0,70% en el variable, pero algunas cuentan con un interés inicial de alrededor del 2%. "Puede ser una de las opciones más interesantes del mercado, ya que podríamos estar en torno a un 2% TIN con pocas vinculaciones durante 10 años lo cual es un plazo muy amplio", creen en el comparador iAhorro. Aunque estos productos son más arriesgados, recuerda Riera.

El préstamo variable queda para quienes creen que el euríbor acabará dándoles la razón. Son compradores convencidos de que los tipos de interés se moderarán a medio plazo y que pueden asumir, entretanto, una mayor volatilidad en la cuota mensual, que se está encareciendo de forma considerable mes a mes. El interés medio se coloca en euríbor más 0,60% y algunas ofertas puntuales al 0,50%. Las hipotecas variables más baratas del mercado en octubre son las que pueden negociar los brókers (desde euríbor más 0,30%) y las de Kutxabank (desde euríbor más 0,49%) y Sabadell (desde euríbor más 0,50%), seguidas por las de Coinc, Bankinter y Unicaja, de acuerdo con el análisis de HelpMyCash.

En cualquiera de los casos, hay que tener en cuenta que los precios que aparecen en las webs son un punto de partida. Para perfiles solventes, con estabilidad de ingresos, ahorro y un porcentaje de financiación razonable, sigue habiendo capacidad de negociación y ofertas personalizadas. Además, es importante no limitarse a comparar el TIN. "Hay que mirar TAE (tasa anual equivalente), seguros, vinculaciones, comisiones y flexibilidad para amortizar. "Una décima menos de interés puede dejar de ser atractiva si para conseguirla hay que contratar productos caros durante muchos años", comenta el experto de la plataforma de financiación Gibobs.

Con el euríbor por encima del 3%, hipotecas que superan de media los 180.000 euros y familias que empiezan a rebajar el precio de la vivienda que buscan, la financiación se ha convertido en una pieza más de la crisis de la vivienda.