Desahucios, alquileres y ayudas para comprar: las medidas del decreto de vivienda que siguen adelante

La Diputación Permanente ha convalidado este jueves uno de los dos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó a comienzos de octubre. Solo el primero de ellos, el que concentra más medidas, ha logrado el apoyo suficiente para seguir vigente, tal y como estaba previsto, gracias a que el peso de los partidos contrarios en este órgano de continuidad es inferior al que tienen en el Congreso. Pese a esto, el segundo texto, el que recogía la instauración de alquileres indefinidos e indemnizaciones para los inquilinos si el casero decide recuperar la vivienda y cuya entrada en vigor se condicionó a la votación de esta mañana, no ha obtenido el respaldo necesario. Estas son las medidas que siguen adelante:

El decreto limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la adquisición de viviendas por parte de fondos, grandes tenedores y entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de deuda a precios muy inferiores a su valor. Estas compañías no podrán adquirir viviendas por menos del 70% de su valor de mercado, salvo excepciones vinculadas al alquiler asequible, vivienda social, residencias asistenciales o programas para colectivos vulnerables. El objetivo es evitar operaciones consideradas especulativas que reduzcan la oferta residencial disponible.

La norma establece la suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta finales de 2030. Cuando el demandante sea un gran actor inmobiliario incluido en la definición del decreto, la paralización será automática si concurren esas circunstancias. En el resto de casos, el juez podrá suspender el procedimiento mientras la Administración no ofrezca una solución residencial. Además, se prevén compensaciones económicas para determinados propietarios afectados por esas suspensiones.

Una de las novedades más relevantes es la creación de una "enervación extraordinaria". Si un inquilino vulnerable afronta un desahucio por impago y la Administración no logra ofrecerle otra vivienda en dos meses, deberá hacerse cargo de las rentas adeudadas y subrogarse como deudora. Mientras persista la situación de vulnerabilidad, no podrá producirse el lanzamiento y el contrato seguirá vigente.

El decreto endurece la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones para evitar que se utilicen como fórmula para esquivar la legislación de vivienda habitual. Los contratos temporales deberán justificar una causa real y acreditable de desplazamiento. Si no existe esa justificación, el contrato pasará a considerarse automáticamente un alquiler ordinario, con todas las protecciones previstas para el arrendatario.

La norma establece que la suma de las rentas cobradas por habitaciones en una misma vivienda no podrá superar el precio que tendría el alquiler completo del inmueble. En las zonas tensionadas, además, esos alquileres también deberán respetar los límites de precios vigentes para las viviendas residenciales.

El texto incorpora varias medidas de protección. Prohíbe repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y los impuestos asociados a la vivienda. Refuerza también los derechos frente a desperfectos que afecten a la habitabilidad, facilita que el inquilino pueda exigir reparaciones urgentes y amplía el derecho preferente de compra cuando el propietario decida vender la vivienda arrendada.

Los contratos de vivienda habitual que expiren antes de finales de 2028 podrán acogerse, a petición del inquilino, a una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, siempre que se cumplan determinados requisitos. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 se limita la actualización de rentas: si el alquiler ya supera los índices de referencia, no podrá subir, y en los demás casos el incremento máximo será del 2% en ausencia de acuerdo entre las partes. Un estudio elaborado por el Ministerio de Consumo calcula que la prórroga de los alquileres ahorraría 4.341 euros por hogar y beneficiaría a casi cinco millones de personas.

La condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación registral. Se mantienen los umbrales actuales, que consideran gran propietario a quien posea más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados residenciales, aunque las comunidades autónomas podrán rebajar ese límite hasta cinco inmuebles en zonas tensionadas.

El decreto rediseña los beneficios fiscales en el IRPF para propietarios. Las mayores ventajas se reservan a quienes reduzcan las rentas, mantengan contratos con los mismos inquilinos, alquilen por primera vez a precios asequibles o cedan viviendas para programas sociales. Las reducciones podrán alcanzar el 100% del rendimiento neto en algunos supuestos.

Los arrendatarios con ingresos inferiores a 33.007 euros podrán deducirse en el IRPF el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual. La medida busca aliviar el esfuerzo financiero de hogares jóvenes, familias y rentas medias y bajas.

El decreto modifica varios impuestos para desincentivar usos distintos al residencial. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a los pisos turísticos situados en zonas tensionadas y también a las viviendas desocupadas de forma permanente. Además, los alquileres turísticos de corta duración pasarán a tributar con IVA reducido del 10% en los supuestos definidos por la norma.

Las socimis (sociedades de inversión cotizadas de inversión inmobiliaria) afrontarán un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial. Ese recargo se reducirá o desaparecerá si una parte muy elevada de su parque se destina al alquiler asequible y se reinvierten los beneficios en este tipo de viviendas.

La norma blinda el patrimonio de Casa 47, la empresa pública estatal de vivienda. Las viviendas transferidas a esta entidad, incluidas las procedentes de la Sareb y otros organismos públicos, tendrán limitaciones permanentes de precio incluso en futuras reventas. También se facilita la transferencia de inmuebles estatales y de la Seguridad Social para ampliar el parque público.

Por primera vez se fija una definición legal. Se considerará vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio donde se ubique.

El Gobierno crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social dotado inicialmente con 400 millones de euros y pone en marcha líneas de avales por hasta 2.000 millones para financiar promociones de vivienda social o asequible. También se habilitan otros 280 millones en garantías para impulsar la construcción industrializada y aumentar la producción de viviendas.

El mecanismo denominado TU CASA permitirá obtener préstamos públicos sin intereses de hasta 50.000 euros o el 20% del valor de la vivienda para comprar una primera residencia habitual. Las viviendas financiadas con este programa tendrán limitaciones permanentes de precio en futuras transmisiones para evitar la especulación.

Las ofertas de arrendamiento deberán informar del índice de referencia del alquiler cuando proceda, del límite legal de renta aplicable, de la condición de gran tenedor del propietario y de los identificadores administrativos de la vivienda cuando existan. La intención es facilitar que los inquilinos conozcan de antemano si el precio anunciado cumple la normativa.

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Estas son las medidas que siguen adelante: El decreto limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la adquisición de viviendas por parte de fondos, grandes tenedores y entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de deuda a precios muy inferiores a su valor.