La solución a la crisis de vivienda no es (solo) construir más

Hay una generación de jóvenes, nacida alrededor del cambio de siglo, que prácticamente solo ha vivido de crisis en crisis, lanzada por el destino a una sacudida tan violenta como una catarata. Esa generación empieza a levantar la voz. El canario en la mina fueron los abucheos de los universitarios estadounidenses a los discursos triunfalistas sobre la IA. La rabia de los estudiantes franceses ha puesto el país patas arriba; en Italia hay miles de jóvenes movilizados; Bélgica prepara una huelga por los recortes en sanidad y educación. La ola de contestación juvenil golpea por las más diversas causas: al Sur de los Pirineos la razón es lo que el escritor Manuel Rivas ha bautizado como "violencia catastral". Una profunda crisis inmobiliaria espoleada por el desahucio de una octogenaria, el caso Maricarmen, ha acabado provocando una convocatoria de huelga general y un adelanto electoral. La solución va para largo, pero las recetas se han colado en campaña y son fáciles de resumir. Las izquierdas proponen regular ante un fallo de mercado clamoroso, y ocho de cada 10 españoles quieren que el Estado intervenga. Las derechas plantean construir más: laissez faire. Regular no va a arreglarlo todo de un día para otro, pero construir lo suficiente para desatascar el problema es, simple y llanamente, imposible a corto plazo.

La vivienda es una de las grandes lesiones económicas del último cuarto de siglo. En España ha generado dos crisis mayores: la Gran Recesión obligó a rescatar bancos y a aplicar una devaluación interna dolorosísima, y la crisis de la vivienda actual ha provocado una sacudida política. La palabra clave de esa historia, financiarización, es oscura como boca de lobo. Traducción bíblica: un activo que estaba a medio camino entre el libre mercado y los derechos constitucionales entró en una espiral especulativa y hoy es una de las grandes fuentes de desigualdad del mundo desarrollado en general y de España en particular.

Hay otras causas, por supuesto. La población ha aumentado en seis millones de personas en 20 años. Se ha reducido el tamaño medio de las familias; hacen falta más hogares. Y hay escasez donde se concentra el trabajo y la población: en las ciudades y en las zonas turísticas hace falta construir más, aunque sin la normativa adecuada eso no garantiza que la vivienda llegue a quien lo necesita. Antes de 2008, la mitad de los hogares llegaba a la propiedad con 27 años; ahora es a los 35. Dos tercios de los hogares jóvenes eran propietarios hace 20 años; ahora esa cifra ha bajado a un tercio, según recoge el brillante Nadie elige cuándo nace, del economista Daniel Fuentes. No hay suficiente parque de vivienda protegida; apenas hay alquiler asequible. Y eso provoca que los jóvenes se marchen de casa a los 30 años, frente a los 21 de la media europea.

Las viejas condiciones materiales de la vida: ese es el semillero en el que ha brotado la protesta.

"La crisis de la vivienda no se abarata repartiendo escasez. España necesita construir. Mucho", según el chef José Andrés. Esa receta simple ha entusiasmado a los apóstoles del libre mercado: las leyes de la oferta y la demanda de la síntesis neoclásica se presentan como el bálsamo de fierabrás capaz de acabar con esta crisis; con casi todas. Pero tal vez no sea tan sencillo: España construyó muchísimo entre 2004 y 2008, más de medio millón de viviendas con el boom de la construcción, la liberalización del suelo, el crédito fácil y las expectativas de revalorización de los precios. Cuando aquella burbuja estalló dejó miles de urbanizaciones zombis, 650.000 pisos sin vender y a muchas familias, empresas y bancos atrapados. El recuerdo de aquel pinchazo sigue condicionando las decisiones de los agentes económicos. Las cicatrices de aquella crisis, además, hacen que la opción de construir como si no hubiera un mañana sea ilusoria.

Falta mano de obra; la mitad de los albañiles y peones de la construcción son migrantes (PP y Vox abogan por facilitar todas las políticas que permitan construir más, pero reclaman mano dura con la migración). Los promotores se resisten a asumir riesgos. La banca también: la financiación no siempre llega para determinados proyectos. Hay un enjambre de competencias desperdigadas entre artículos de la Constitución, normativa europea y un sinfín de leyes y decretos que dan competencias a cuatro niveles de la Administración. Y muchos alcaldes se resisten a sacar suelo para no hinchar burbujas, y porque los planes urbanísticos tardan 20 años en aprobarse.

"Hay que construir, pero no basta con eso y no es tan fácil ni rápido; faltan trabajadores, el sector quedó en suspenso durante década y media y la banca ha escatimado financiación para el parque público", resumen fuentes del Ministerio de Vivienda. "Haría falta una nueva ley del suelo pero las mayorías no son fáciles. Muchas comunidades han torpedeado las soluciones, jugando a favor de los fondos e incluso de los pisos turísticos ilegales. El mercado se nos ha ido de las manos", admiten las mismas fuentes.

Alberto Núñez Feijóo, líder del PP, propone levantar un millón de viviendas. En Galicia ya llegó a la Xunta con la promesa de construir decenas de miles de VPO: despachó unas 5.000 en sus primeros años, heredadas de Ejecutivos anteriores, y después hubo una parálisis total, de la que Galicia ha salido recientemente con la entrega de 24 VPO en Santiago. Tampoco el Gobierno de Sánchez tiene un récord espectacular: el pecado original de la crisis, la falta de parque público, es achacable a gobiernos de derechas y de izquierdas. España ha intervenido mucho en el mercado inmobiliario, pero durante décadas orientó los recursos públicos a facilitar la propiedad y abrió la puerta a que las VPO, pasados unos años, se incorporaran al mercado libre. El parque de VPO es de apenas un 3% del total, tres veces menos que la media europea; el alquiler social no llega al 2%, frente al 15% en Países Bajos, Austria y Dinamarca.

El caso Maricarmen ha acabado con la inacción: lo más sospechoso de las soluciones es que se las encuentra cuando se las busca, solía decir Ferlosio. Javier Gil, del CSIC, sostiene que el epicentro del problema es que la vivienda se ha convertido "en un activo especulativo". Y argumenta que hay que construir, pero sobre todo reclama "viviendas a precios asequibles, de compra y de alquiler, y una regulación que no lo deje todo en manos del mercado, porque ya hemos visto las consecuencias del laissez faire". El Gobierno de Rajoy puso alfombra roja a los fondos tras la Gran Crisis, "y es el momento de diseñar una intervención integral para expulsar a esos fondos e ir contra los pisos turísticos y las viviendas vacías". "Con contratos de alquiler indefinidos. Con límites a las compras de los no residentes, como hace Canadá. Con impuestos para desincentivar la concentración de propiedad inmobiliaria, como sucede en Europa", afirma Gil.

En plena crisis, lo que alguna vez pareció imposible deviene inevitable: sobre la mesa hay dos decretos con propuestas que antes parecían impensables. Carme Trilla, experta en vivienda, apuesta por la vivienda concertada como solución de emergencia, siguiendo la estela de la sanidad y la educación. "Construir va a ser lento, porque el sector ha estado hibernando 20 años, faltan trabajadores y hay lagunas de financiación. Y regular va a ser complicado porque este es un país imposible para los pactos políticos", dice. "La teoría clásica de la oferta y la demanda está muy bien: hasta que se topa con la realidad", añade; "el sistema ha creado agujeros increíbles y la gente exige cambios; las recetas simplistas de adoración del mercado no sirven".

A diferencia de Gil y Trilla, Jorge Galindo, de EsadeEcPol, pone el acento en la construcción: "Es lo más importante, condición necesaria para todo lo demás ante la entrada de migrantes y las dificultades de emancipación de los jóvenes". "Es lo fundamental", repite. Galindo publicó hace unos meses Tres millones de viviendas: la cifra del título es discutible; la idea no tanto si se mezcla con otras políticas. Él mismo matiza: "Además de construir hay que regular para tener más alquiler de largo plazo, con un seguro público a la francesa, y conseguir que el sector público compre edificios para alquilar ante una situación de emergencia". Incluso donde es imprescindible, construir no basta: la normativa debería establecer incentivos para ver dónde hacerlo, a qué precios, bajo qué régimen, para qué uso. "Hay que desincentivar usos no residenciales, especialmente de extranjeros. Y ya de paso enriquecer el ecosistema con entidades especializadas en el alquiler asequible. Viena no se hizo en un día", remacha.

Viena es el ejemplo paradigmático en materia de vivienda porque mantiene alquileres asequibles y evita la especulación a través de una ambiciosa inversión pública y una férrea regulación del suelo desde hace un siglo. El 60% de los vieneses vive en pisos subvencionados. Fuera de la dulce Europa, Singapur, aplaudida como la economía más abierta del planeta por los liberales, tiene los niveles más elevados del mundo de protección oficial en el mercado inmobiliario. La capital mundial del mercado libre es también la capital de la vivienda pública. Oh paradoja.