La OCDE señala a Madrid como una de las ciudades con mayor desequilibrio entre población y oferta residencial
La organización sitúa a Lisboa y a la capital española entre los mercados más tensionados y cuestiona que movilizar viviendas vacías baste para resolver la crisis
Los problemas de acceso a la vivienda se han extendido por buena parte de las grandes ciudades occidentales, pero no todos los mercados presentan el mismo grado de desequilibrio. Madrid figura entre los casos más extremos, según el último informe de la OCDE, que sitúa a la capital española entre las áreas urbanas donde la construcción de nuevas viviendas avanza con mayor retraso respecto al crecimiento de la población. Esta organización identifica a Madrid y Lisboa (Portugal) como ejemplos especialmente acusados de una tendencia que recorre el mundo desarrollado: la oferta residencial es incapaz de seguir el ritmo de la demanda, alimentando la escalada de precios y agravando los problemas de accesibilidad. Y señala que los precios de la vivienda en el centro de la capital son, de media, un 25% superiores a los del conjunto de las casas en el área metropolitana.
El estudio Regiones y ciudades de la OCDE: una visión general 2026, publicado este miércoles, concluye que las grandes áreas urbanas concentran la mayor presión residencial de la OCDE. De media, cada nueva vivienda construida en las grandes metrópolis ha tenido que absorber 1,8 habitantes adicionales, frente a 1,2 en las ciudades medianas y 0,6 en las pequeñas. Este desequilibrio se repite en 17 países y es especialmente visible en ciudades que han registrado fuertes aumentos de precios durante los últimos años, entre las que se encuentra Madrid. La OCDE subraya que, pese a ser los principales polos de empleo y atracción de población, las mayores aglomeraciones urbanas son precisamente las que menos han expandido su oferta de vivienda en relación con el crecimiento demográfico.
Pese a que el informe no ofrece datos específicos de Madrid sobre precios, años de renta o viviendas construidas, sí la cita expresamente como ejemplo cualitativo de ciudad donde el desequilibrio entre población y parque residencial es "particularmente pronunciado". "El desequilibrio es especialmente pronunciado en ciudades que han registrado fuertes aumentos de precios en los últimos años, entre ellas Lisboa y Madrid", señala el texto. Con datos calculados a partir del índice de precios de los centros urbanos respecto a la media nacional del país, estima que en Madrid la diferencia es del 24,9%, muy cerca de la media de la OCDE (27%), aunque significativamente por debajo de la que se da en otros países como Dinamarca (63,6%) o Finlandia (55%).
La presión inmobiliaria no se limita al caso español. El informe constata que las viviendas son sistemáticamente más caras allí donde se concentran el empleo, los estudios y las oportunidades económicas. En promedio, la vivienda cuesta un 27% más en los centros urbanos que en la media nacional de los 23 países analizados. En cambio, en las áreas metropolitanas los precios son un 15% inferiores a la media y fuera de estos entornos llegan a situarse un 34% por debajo, incide el estudio.
La OCDE atribuye estas diferencias a la fuerte concentración de población y actividad económica en las grandes ciudades y a las dificultades para responder con nueva oferta. "Estos diferenciales reflejan mercados inmobiliarios más tensionados en los centros urbanos, donde muchas personas se trasladan para trabajar o estudiar y donde la construcción suele verse limitada por la escasez de suelo, la regulación y la oposición local al desarrollo", señala el informe.
La consecuencia es un deterioro creciente de la accesibilidad. La OCDE analiza cuánto esfuerzo económico requiere adquirir una vivienda en las distintas regiones metropolitanas y concluye que las mayores aglomeraciones urbanas suelen ser también las menos asequibles. La región metropolitana más grande del país presenta una relación entre precios e ingresos superior a la media nacional en 11 de los 13 Estados para los que existen datos comparables y es la menos asequible en seis de ellos.
Los contrastes más acusados se observan en Alemania e Israel. En el primer caso, comprar una vivienda en Múnich exige el equivalente a unos 17 años adicionales de renta disponible respecto a Chemnitz, una ciudad en el suroeste del Estado federado de Sajonia. En Israel, la diferencia entre Jerusalén y la región sur alcanza los 15,6 años de ingresos. En España, la región metropolitana de Madrid también se sitúa entre las más tensionadas en términos de accesibilidad, solo superada por Palma de Mallorca y Málaga-Marbella, y muy por encima de Valencia, Sevilla o Zaragoza. "Las personas que viven en las regiones metropolitanas más grandes suelen necesitar sustancialmente más años de renta disponible para comprar una vivienda que quienes viven en otros lugares", concluye la OCDE.
El estudio también cuestiona una de las soluciones que con frecuencia aparecen en el debate público: que sacar al mercado las viviendas vacías pueda resolver por sí solo el problema de acceso a la vivienda. Los datos muestran que las casas desocupadas se concentran precisamente donde la demanda es más débil. Mientras los centros urbanos registran una tasa media de vivienda vacía del 11%, el porcentaje asciende al 14% en las zonas periféricas de las áreas metropolitanas y al 19% fuera de ellas. En términos relativos, las ciudades presentan una tasa de desocupación 2,9 puntos inferior a la media nacional, frente a un exceso de 4,6 puntos en las zonas alejadas de los grandes núcleos urbanos.
Para la OCDE, esta distribución limita el efecto potencial de movilizar las viviendas vacías como herramienta para aliviar las tensiones en los grandes mercados urbanos. "Este desajuste espacial limita hasta qué punto la incorporación de viviendas desocupadas al mercado puede aliviar las presiones en los centros urbanos", advierte el documento.
El diagnóstico final apunta a un mismo problema en buena parte del mundo desarrollado: las personas siguen desplazándose hacia las ciudades con más empleo y mejores oportunidades, pero la construcción de vivienda no acompaña ese movimiento. El resultado es una combinación de crecimiento demográfico, oferta insuficiente y encarecimiento residencial que, según la OCDE, amenaza con dificultar el acceso de trabajadores y empresas a los lugares con mayor productividad económica.
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