La inversión inmobiliaria se encamina en 2026 a su récord histórico

La incertidumbre global por la Guerra en Irán , la consecuente subida de precios de la energía y las dudas sobre los tipos de interés no parecen ser una barrera para los grandes inversores interesados en el mercado inmobiliario español. Diferentes expertos consultados por CincoDías pronostican que 2026 será uno de los ejercicios que más volumen de transacciones acumulen o, incluso, el mayor de la serie histórica.

No existe una estadística oficial sobre el volumen de inversión en el mercado de los grandes inversores que adquieren hoteles , edificios de oficinas, logística, bloques de vivienda para alquiler, centros comerciales o residencias de estudiantes, entre otros activos. Pero diferentes consultoras especializadas aportan sus propias estimaciones, que pronostican unas cifras de alrededor de 20.000 millones de euros en transacciones y un alza que puede rondar entre el 15% y el 20% interanual.

Diversas grandes operaciones como la venta de las viviendas en alquiler de Fidere (Blackstone) a Brookfield, los centros comerciales de la familia Balkany a Norges Bank , o el esperado movimiento corporativo de Blackstone en su hotelera HIP, refuerzan las cifras al alza en el mercado.

Gonzalo Ladrón de Guevara, codirector ejecutivo de mercado de capitales en Savills, señala que en su firma estiman una inversión que se acercará a los 20.000 millones de euros, después de un primer semestre con 12.400 millones -más de un 50% de crecimiento interanual-. Para este experto, la cifras reflejan un mercado en fase expansiva, con elevada liquidez: "España es ya un mercado estratégico para la inversión inmobiliaria a largo plazo, con capacidad para absorber grandes volúmenes de capital y ofrecer estabilidad y crecimiento sostenido".

Para Ladrón de Guevara, en 2026 previsiblemente se llegará a un récord histórico, salvo que se se produzca un episodio geopolítico de gran impacto que genere incertidumbre y frene la toma de decisiones. "Estamos en una fase del ciclo aún con recorrido en determinados sectores donde sigue habiendo un desequilibrio entre demanda y oferta y nuestras previsiones actuales para 2027 y 2028 son de crecimiento y consolidación", subraya.

"Existe una alta probabilidad de que 2026 cierre como uno de los mejores ejercicios de la serie histórica en términos de inversión inmobiliaria", apunta, por su parte, Alberto Díaz, director de mercado de capitales de Colliers. "El volumen alcanzado en el primer semestre ya sitúa al mercado en niveles excepcionalmente elevados y refleja el atractivo de España para el capital internacional, apoyado en factores como el crecimiento económico, la fortaleza del sector turístico, la elevada demanda residencial y el desarrollo de segmentos alternativos. La evolución del contexto geopolítico será clave para confirmar este escenario", explica.

"Somos optimistas", coincide José Manuel Pardo, director de mercado de capitales de JLL . Los datos recopilados por esta consultora indican que el primer semestre ha sido el mejor de la historia (superando al de 2022) y todo apunta a que 2026 cerrará como un año de fuerte crecimiento para la inversión inmobiliaria. "Hay mucho apetito inversor, grandes transacciones en el mercado en sus fases finales. Este caldo de cultivo podría incrementar la inversión para 2026 en cerca de un 25%-30%", considera.

La intervención militar de Estados Unidos e Israel a finales de febrero en Irán y que todavía arrastra las consecuencias en el Estrecho de Ormuz , ha abierto muchas dudas en la economía global. Carlos Bardavío, socio responsable de inmobiliario en KPMG, recuerda que la guerra -con vaivenes sobre una tregua- no ha frenado por ahora la inversión inmobiliaria en España, pero sí ha introducido un factor de incertidumbre adicional. "El principal riesgo no es el conflicto en sí, sino que provoque un repunte sostenido del precio de la energía y de la inflación que obligue al Banco Central Europeo a mantener tipos elevados durante más tiempo", destaca. "Mientras ese escenario no se materialice, España seguirá siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa gracias a la fortaleza de sus fundamentales, especialmente en hoteles, logística y living [residencial]", agrega.

"El efecto real sobre la inversión no va a ser un frenazo, sino operaciones que tardan más en cerrarse, más cobertura de tipos y compradores afinando mucho más el underwriting [el riesgo]", afirma Miren Tellería , responsable de inmobiliario en PwC, sobre el escenario global de incertidumbre. "Donde sí se nota es en los costes y valoraciones: la guerra ha traído problemas de suministro, materiales y energía más caros, y todo eso acaba en un coste de construcción mayor", asegura. "Ahí estamos siendo claramente más conservadores". Además, esta directiva asevera que con el riesgo de subidas de tipos encima de la mesa, todo el mundo está descontando algo a las tasaciones: "No es un ajuste que veas en la valoración publicada, es una corrección que el comprador aplica en su propio underwriting , del orden de un 10%".

Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario en la consultora EY, subraya que la combinación de la guerra de Irán y el giro al alza de los tipos ha frenado la recuperación que el mercado inmobiliario europeo había construido a cierre de 2025, con cifras en declive en Alemania, Francia y Reino Unido. Así, a nivel europeo percibe que para el resto del año la lectura es de cautela, no de crisis. "Los fundamentales, valores estabilizados, rentas al alza por la escasez de nueva oferta y capital institucional que sigue entrando con fuerza en living [residencial], que ya concentra más del 20% de la inversión, permanecen intactos, y el propio BCE frenó las subidas en julio ante la moderación de la inflación. En EY vemos, por tanto, un mercado que retrasa decisiones más que las cancela: si la tensión geopolítica y energética se estabiliza, la inversión debería retomar la senda de recuperación".

"Lo verdaderamente relevante es el diferencial con Europa: mientras la Eurozona retrocede de media un 23% por la incertidumbre geopolítica y el giro al alza de tipos, España acelera y se sitúa un 72% por encima de su media de los últimos cinco años, consolidándose como uno de los mercados más dinámicos y resilientes del continente", asegura García-Mateo, quien recuerda que el motor en las operaciones es el segmento residencial, que capta en torno al 38% de todo lo transaccionado.

Para Bardavío, España es actualmente uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa, apoyado en el descenso y estabilización de los tipos de interés, la recuperación de la financiación bancaria y alternativa, la fortaleza del turismo, el crecimiento demográfico y presión de demanda residencial, la escasez de producto en varios segmentos, y el mayor crecimiento económico que la media europea.

Patricia Martín, codirectora de inversión en oficinas de Cushman & Wakefield, subraya igualmente que el entorno geopolítico y la evolución de los tipos de interés introducen volatilidad y pueden afectar al coste de financiación y a las rentabilidades exigidas por los inversores. "Sin embargo, hasta el momento, su impacto sobre la actividad inversora en España ha sido limitado. Las rentabilidades se mantienen estables en las diferentes tipologías de activos y la elevada liquidez disponible continúa favoreciendo la entrada de capital en el inmobiliario". Martín calcula que la el volumen de inversión en España aumentará en 2026 entre un 15% y 25% respecto a 2025; "tiene una elevada probabilidad de situarse entre los años récord de inversión inmobiliaria".

Tellería, de PwC, indica que 2026 puede ser año récord: "pero yo sería prudente". Esta experta recuerda que el máximo sigue siendo el de 2018 con 20.000 millones. "Va a ser un año muy gordo de operaciones, eso desde luego, pero tendría más cautela al hablar de cambio de ciclo".

Para García-Mateo, de EY, 2026 será "sin duda" un año histórico de inversión. "El excelente comportamiento del mercado inmobiliario español no responde a un fenómeno especulativo, sino a una combinación poco habitual de fundamentales muy sólidos: España está creciendo por encima de la mayoría de economías europeas, sigue ganando población y empleo, atrae cada vez más capital internacional y, al mismo tiempo, la nueva oferta inmobiliaria es insuficiente para absorber la demanda pujante en muchos segmentos", afirma. "Esa combinación de crecimiento económico, fortaleza demográfica, escasez de producto y elevada liquidez inversora está impulsando el comportamiento de la vivienda, los hoteles, los centros comerciales, la logística y las oficinas prime . En definitiva, España ha dejado de ser un mercado periférico para convertirse en uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria de Europa", añade.

En lo que queda de año, se tiene que concretar una operación muy relevante. Blackstone quiere ejecutar la desinversión de su hotelera barcelonesa HIP, valorada entre 6.000 y 6.500 millones. El fondo de Nueva York busca una salida en este coloso hotelero, utilizando la vía del dual track : estreno en Bolsa o venta. Actualmente, este gigante trabaja con un potencial debut bursátil en este otoño, pero diversas fuentes no descartan que finalmente se decante por una transacción de su 65% del capital, en este caso con su socio el fondo soberano de Singapur GIC, que ya ostenta el otro 35%, como principal candidato.

Pero este año ha habido otras grandes operaciones en el mercado, poco vistas habitualmente. En residencial en alquiler, el fondo canadiense Brookfield desembolsó 1.050 millones a Blackstone por las casas de la sociedad Fidere. Se espera que Norges Bank, asociado con Azora, pueda comprar igualmente los activos de Greystar y Vía Célere. En ese sentido, otra de las grandes transacciones fue la de la compra de la vivienda libre de Avalon a Ares por parte del fondo de pensiones canadiense Hoopp por 630 millones.