La creación de hogares desborda la construcción de vivienda nueva por sexto año consecutivo y el déficit supera ya las 800.000 casas

Espaa mejora en los factores que podran estimular el mercado de compraventa, pero choca con la escasez de oferta

Espaa no saldr este 2026 del atolladero del dficit de vivienda, que el Banco de Espaa cifr en 700.000 para 2025 y que seguir engrosndose tambin en 2027. Incluso a pesar de la cada prevista de compra inmobiliaria del 7,3% de este ao, que revierte la trayectoria de los ltimos ejercicios (la compraventa aument un 4,8% en 2025 y un 12,2% en 2024).

Esta una de las conclusiones del ltimo anlisis del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research con datos pblicos en julio de 2026, con previsiones para el mercado inmobiliario de los prximos dos aos, en los que la deuda de casas ya proyecta alcanzar las 800.000.

Por un lado, estima que la concesin de visados de vivienda, el primer paso para alimentar la disponibilidad, crecer un 10,1% este ao, y luego un 12,6% en 2027. Ello, unido al aumento de la inversin en construccin residencial del 5,7 % del PIB en 2026 y al 6,0 % del PIB en 2027 dejarn el inicio de obras en 153.000 unidades para 2026 y 170.000 para 2027 , frente a las 139.000 que se lograron en 2025. Es decir, que a cierre de ao el parque de vivienda disponible contar con una diferencia interanual positiva de 14.000 proyectos.

Pero, en paralelo, en 2026 y 2027 se prev que se creen 223.000 y 217.000 hogares , respectivamente. Con lo cual la brecha entre demanda y oferta de casas seguir amplindose, como mnimo, ampliando la deuda con 70.000 viviendas en 2026 y 47.000 en 2027.

Con todo, la demanda estimada es una cantidad inferior al promedio alcanzado entre los aos 2021 y 2025 (246.000 hogares), que, cabe destacar, es el periodo sealado por el Banco de Espaa para enmarcar la presente crisis deficitaria de inmuebles: entre 2022 y 2024 la carencia acumulada de casas respecto a los nuevos hogares alcanz las 600.000 viviendas, recuerdan los expertos de Funcas, una cifra que creci a 700.000 para 2025. Y que casi duplica la carencia registrada en los pases vecinos de Italia (400.000 viviendas) y Portugal (300.000 casas).

La brecha calculada para 2026 y 2027 se aade a la deuda de 700.000 viviendas del Banco de Espaa que, por ejemplo, CaixaBank Research actualiz en marzo de 2026 elevando el dficit presente a ms de 730.000 viviendas , en base a que desde 2021 en Espaa se han creado 1,207 millones de hogares, y solo se han terminado 474.000 viviendas.

Pero, de vuelta a las previsiones para los prximos dos aos, BBVA Research subraya que al presente ritmo de construccin slo se habr dado respuesta al 47% de los nuevos hogares creados entre 2021 y 2027. Es decir, menos de la mitad.

Y la solucin ya no se encuentra en que la poblacin opte por el alquiler residencial , porque los datos pblicos lanzan otra seal de alarma: tambin la oferta se est reduciendo en este mercado. Otras fuentes, como el el ltimo Barmetro del Alquiler anual del Observatorio del Alquiler, estiman que en 2025 se alcanz la merma de 33.418 inmuebles disponibles para alquiler de larga duracin, una cada del 4,7% respecto al ao anterior .

As que el 2026 -y previsiblemente 2027- ahondar en el desequilibrio acumulado de la vivienda residencial. Que, como tambin ha expresado el Banco de Espaa, est consolidando un cuello de botella de difcil solucin para el conjunto de la economa del pas, con suelo suficiente para edificar hasta siete millones de viviendas .

El repunte en el nmero de familias espaolas que necesitarn una vivienda viene explicado por otras variables: empleo e inmigracin.

Por un lado, se espera que en 2026 la poblacin aumente en 600.000 personas, en lnea con los niveles alcanzados en 2025. Y en trminos laborales, "podran crearse unos 540.000 empleos este ao, una cifra similar a la de 2025, mientras que varios indicadores salariales apuntan a que la remuneracin por trabajador aumentara entre un 3,5% y un 4%", explica Miguel Cardoso, Economista jefe para Espaa y Portugal de BBVA Research, en su anlisis publicado ayer en el think tank .

"Ambos factores permitiran que la renta bruta disponible de los hogares creciera alrededor de dos puntos porcentuales por encima de la inflacin", prosigue. Con lo cual, la demanda de vivienda se vera estimulada, tanto por la necesidad, como por la capacidad adquisitiva. Pero se topa con la otra cara del mercado inmobiliario: una oferta inelstica. Que, ante una mayor demanda, vuelve a presionar, y al alza, los precios... a los que les espera el nuevo encarecimiento derivado de las tensiones geopolticas actuales, que inflan el coste de los materiales de construccin y reducen la viabilidad de los proyectos.

Sin embargo, de acuerdo con la evidencia emprica, precisa Cardoso, "solo el encarecimiento de la vivienda explicara entre un 30% y un 70% de la cada de las transacciones" del mercado de la vivienda en 2026. Es decir, que si se consideran todas las seales positivas, como la empleabilidad, el aumento de la poblacin, el atractivo del pas para la compra de segundas residencias, y que los costes de financiacin permanecen "en niveles histricamente bajos"... "Todo lo anterior, unido a la inercia que venan mostrando las transacciones de vivienda, debera haber compensado con creces el efecto negativo de los precios sobre la demanda. Sin embargo, las ventas caen", puntualiza Cardoso. El epicentro del malestar, concluye el economista, es la falta de oferta.

Cabe destacar que la pasada semana la Encuestra de Prstamos Bancarios del Banco Central Europeo (BCE) descubri otra faceta: en Espaa cada vez se conceden menos hipotecas . En concreto, una cada de las peticiones de los hogares del 30% trimestral entre los meses de abril y junio, que en el anterior trimestre ya se contrajo otro 10%. Y la proporcin, que dobla a la media contabilizada en la Eurozona, se justifica por los bancos con "peores perspectivas del mercado de la vivienda y, en menor medida, un uso ms elevado de fondos propios [ahorro] y los mayores crditos concedidos por otras entidades" de los hogares. Aunque reconocen que ha aumentado "ligeramente" su rechazo a nuevas concesiones.

Para corregir la falta de viviendas y reducir la deuda a la mitad, la inversin residencial tendra que aproximarse al 10% del PIB en 2030, estima BBVA Research, que tambin contempla que ms inmuebles se podran incorporar a la compraventa si persiste la inseguridad jurdica del alquiler.

Pero, con todo, esta es una situacin que se proyecta de larga duracin, lo que intensifica la necesidad de medidas urgentes. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 , con su mayor dotacin presupuestaria y una apuesta por un parque pblico permanente, supone un avance, pero se queda corto. No solucionar el dficit de casas dado que no resuelve los permanentes lmites a la produccin, explica BBVA Research: escasez de suelos finalistas, la falta de mano de obra, la incertidumbre regulatoria, la complejidad de los proceso urbansticos, los largos procesos de edificacin y la falta de inventivos para las constructoras.