El vaivén regulatorio y las elecciones ya impactan el mercado del alquiler de viviendas: se paralizan contratos y cae la oferta

La sucesión de cambios normativos ha sumido al mercado del alquiler en una incertidumbre inédita. En apenas unas semanas, entre septiembre y octubre, el Congreso tumbó los decretos de vivienda aprobados por el Gobierno y el Ejecutivo respondió con dos nuevas normas, pendientes todavía de convalidación por la Diputación Permanente. A menos de un mes de las elecciones generales del 29 de noviembre, propietarios e inquilinos desconocen todavía cuál será el marco regulatorio definitivo.

El diagnóstico es compartido por buena parte del sector. Agencias, gestores y asociaciones inmobiliarias coinciden en que el caos legal ha provocado fugas, ha paralizado la firma de nuevos contratos de alquiler y ha multiplicado las consultas jurídicas. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha medido el impacto en una encuesta realizada entre más de 600 agencias asociadas. El 88,9% asegura haber detectado incidencias tras el anuncio de las nuevas medidas: contabiliza 5.758 operaciones afectadas en los últimos días, de las que 4.235 corresponden a inmuebles retirados o desviados hacia otras modalidades de arrendamiento, como el alquiler de temporada o por habitaciones, y 1.523 a firmas de contratos bloqueadas. José María Alfaro, presidente de FAI, constata una incidencia importante, aunque no aprecia "una salida masiva de viviendas del alquiler". Más bien, describe la situación como "frenazo de oferta y paralización de operaciones".

La incertidumbre ha tenido un peso real en los arrendadores, pero la mayoría de los operadores consultados evita hablar por ahora de un éxodo masivo de viviendas o de un desplome súbito de la oferta. "Mucha gente que quiere hacer las cosas bien está reteniendo la firma de los contratos, pero no estamos viendo una salida masiva de viviendas del alquiler", indica Juan Carlos Álvarez, consejero delegado de Vivara, empresa española de gestión integral del alquiler impulsada por Grupo Catalana Occidente.

También la compañía Alquiler Seguro detectó una retirada de inmuebles en pocos días tras el anuncio de los dos primeros reales decretos: cerca de 4.300 viviendas de alquiler residencial y temporal. "El efecto más visible no es tanto una retirada masiva de viviendas ya alquiladas como una menor entrada de nueva oferta, lo que contribuye a agravar el desequilibrio entre oferta y demanda", sostiene Jesús Martí, responsable de inversión de la empresa.

Sin embargo, los propios profesionales del sector advierten de que una reducción de anuncios en los portales inmobiliarios no significa automáticamente una retirada de viviendas. Es tal la demanda que "muchos propietarios dejan de anunciar las viviendas y las alquilan por canales informales o por recomendación", señala Álvarez. Asimismo, que desaparezca un anuncio puede significar que la vivienda ya ha sido arrendada y no necesariamente que se ha retirado del mercado.

Tanto la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) como la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) recuerdan que la contracción del mercado del alquiler viene produciéndose desde hace años y responde a múltiples factores, desde el aumento de los precios de compraventa hasta la pérdida de rentabilidad o la creciente regulación. En apenas tres años, España ha pasado de una mayoría de compradores dispuestos a poner su vivienda en alquiler a menos de la mitad. "Se hunde el interés de los compradores por poner su vivienda en alquiler, que cae del 61% al 47% en tres años", de acuerdo con Fotocasa.

En Tecnocasa ponen el foco en el comportamiento de la oferta a medio plazo. "Creemos que hay que observar cómo evoluciona el mercado una vez se despeje el escenario normativo a partir del 29 de noviembre", indica Lázaro Cubero, director de Análisis del grupo. Esta red vaticinó hace tres años una caída del 11% de la oferta por el impacto de la Ley de Vivienda. "El mercado ha evolucionado en la dirección que apuntaba el análisis", apunta Cubero, que se resiste a hablar de un porcentaje concreto de retirada de oferta.

Los propietarios decididos a vender las viviendas que hasta ahora alquilaban comparten inquietudes. "Se plantean la venta si consideran que ha aumentado la complejidad regulatoria, que disponen de una menor capacidad de decisión sobre su inmueble o que la relación entre rentabilidad y riesgo ya no les resulta suficientemente atractiva", comenta Miguel Ángel Gómez, presidente de FADEI. Algunos tendrán que esperar al verse afectados por la prórroga extraordinaria de dos años. Otros venderán con inquilino incluido. "Los propietarios pueden venderla con el arrendamiento vigente", recuerda Santiago García, abogado asesor de SEAG. De hecho, "una de cada cinco o seis viviendas que salen a la venta en las principales ciudades se comercializa con inquilino dentro", calcula Alfaro.

Si el efecto sobre la oferta es difícil de medir, el incremento de las dudas legales resulta mucho más evidente. Aunque finalmente los decretos no fueran convalidados por la Diputación Permanente, los contratos ya formalizados mantendrán su validez y eficacia jurídica, sin que la pérdida de vigencia de la norma afecte a los derechos y obligaciones adquiridos por las partes, explica Eduardo Martín, responsable del área de Inmueble del despacho. Esta es solo una de las innumerables consultas que estos días están recibiendo las asesorías jurídicas. Legálitas ha detectado un aumento del 12% en las preguntas relacionadas con la nueva normativa, con picos del 24% en los días posteriores a su aprobación. Las dudas más frecuentes giran en torno a la duración efectiva de los contratos, la actualización de las rentas o la posibilidad de recuperar el inmueble. También el consejero delegado de Vivara asegura estar recibiendo más llamadas de pequeños propietarios que hasta ahora gestionaban sus viviendas por su cuenta, "con un contrato descargado de internet y poco más", y ahora necesitan orientación jurídica.

La inquietud es mayor entre quienes poseen una única casa en alquiler con la que complementan su salario o jubilación o pagan la hipoteca. "La principal preocupación es la pérdida de certidumbre sobre la renta que le van a sacar y si compensa el riesgo", señala Jesús Martí. Porque la rentabilidad es una variable clave en estas decisiones, sobre todo con una inflación que se acerca al 5%. Los retornos del alquiler llevan tiempo bajo presión por el encarecimiento de la vivienda y el aumento de otras alternativas de inversión. La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para generar rentas ha bajado durante el tercer trimestre de 2026 hasta el 6,2%, frente al 6,9% del mismo periodo del año anterior, según Idealista, que hace el cálculo a partir de precios de oferta de compraventa y alquiler anunciados en su portal. La subida del bono del Estado a 10 años hasta el 4,1% —frente al 3,3% de hace un año— ha estrechado notablemente el diferencial, dejando ya a San Sebastián (3,3%) por debajo de esta referencia.

El fuerte encarecimiento de la vivienda ha reducido los retornos obtenidos y ha enfriado parte del interés inversor. "El inversor tiene menos presencia porque la relación entre el precio de compra y la rentabilidad esperada resulta menos atractiva que en otros momentos del mercado", indica Cubero. A pesar de ello, nadie duda de que el alquiler seguirá siendo un destino de inversión clave para los pequeños propietarios. "Mantener una vivienda alquilada permite obtener ingresos periódicos y conservar el patrimonio, por lo que sigue siendo una alternativa razonable", dice Santiago García. "El mercado es muy heterogéneo y existen propietarios que siguen considerando el alquiler una buena alternativa patrimonial a largo plazo", remata Gómez.