El Supremo bendice las comisiones de apertura de las hipotecas si son transparentes y no superan el 1,5%

Las comisiones de apertura de las hipotecas no están prohibidas por defecto. El Tribunal Supremo reitera en una reciente sentencia que estas cláusulas son lícitas siempre que sean claras y comprensibles y que su importe no sea abusivo. El alto tribunal da por cumplido el primer requisito si está individualizada, sus términos están destacados y queda claro que consiste en un pago único e inicial. La segunda condición se fija con el precio medio de este tipo de comisiones, entre el 0,25% y el 1,5%. La fuerte competencia ha impulsado su eliminación en la mayoría de las grandes entidades, aunque Bankinter y Unicaja todavía las mantienen.

Los argumentos de la banca para cobrar un porcentaje del crédito hipotecario en el momento de su concesión se afilan con la postura sobre esta cuestión que revela un fallo del Supremo del pasado 22 de julio, al que ha tenido acceso CincoDías . El periplo judicial arrancó hace cinco años, cuando un juzgado de primera instancia le dio la razón a un cliente de Liberbank (hoy, Unicaja Banco) y declaró nula una comisión por la formalización en 2005 de un préstamo para la adquisición de una vivienda.

La entidad financiera comenzó entonces una larga batalla para defender la validez de la comisión. Su primer ataque fue recurrir la sentencia. Meses después, la Audiencia Provincial de Oviedo se pronunció, desestimando el recurso de apelación. Pero la entidad que preside José Sevilla no cejó en su empeño y se fue a la siguiente ventanilla, la del Tribunal Supremo. Este ha tardado un año en pronunciarse y lo ha hecho a favor del banco, siguiendo la doctrina que el propio tribunal fijó en abril del año pasado y que sale reforzada.

La Justicia deja meridianamente claro que las entidades pueden incluir esa comisión en las hipotecas siempre que esta cumpla determinados requisitos formales que la hagan transparente y que su importe no sea abusivo. La sentencia establece cuatro condiciones simultáneas para dar validez a la comisión en cuanto a transparencia, fijadas por la normativa en el momento de la concesión y que abarcan varios ámbitos. Que incluya cualquier gasto de estudio, concesión o tramitación; que se integre en una única comisión denominada "comisión de apertura"; que se pague de una sola vez; y que su importe, su forma y su fecha de liquidación se especifiquen en la propia cláusula. "Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa", resuelve el tribunal.

La comisión de cerca de 700 euros también cumple con el criterio de proporcionalidad. Supuso el 0,65% del capital, dentro de los parámetros estadísticos para comisiones de apertura en operaciones similares en esas mismas fechas, dado que el coste medio de comisiones de apertura en España oscilaba entre el 0,25% y el 1,5%. "De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva", afirma el Tribunal Supremo.

Las dudas con la comisión de apertura se remontan a 2020, cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) la puso en la picota, tras resolver las dudas de dos juzgados españoles de primera instancia. El máximo intérprete de la normativa europea determinó que los jueces nacionales eran competentes para declarar abusivas las comisiones de apertura, al discrepar en algunos puntos de la sentencia del propio Tribunal Supremo, que había dejado negro sobre blanco que esa comisión quedaba excluida del control de fondo, al considerar que era parte del precio y estaba fuera del área de influencia principal del contrato.

El Tribunal de Luxemburgo desató la incertidumbre jurídica sobre la cuestión. Se produjo una oleada de veredictos divergentes respecto a la validez de la cláusula, y el Tribunal Supremo decidió tomar cartas en el asunto, devolviendo la pelota al TJUE mediante una cuestión prejudicial planteada en septiembre de 2021, que exponía que la sentencia que había provocado el caos se basaba en información parcial sobre la normativa española.

La respuesta llegó unos dos años después, cuando el tribunal europeo aclaró dos cuestiones clave. Primera: sí, la comisión está sometida al control de la justicia española, pero con varios asteriscos. Segunda, en ningún caso puede aplicarse el café para todos. El Supremo recogió el guante y sentó los criterios de forma minuciosa para considerarla válida o inválida.

Para cumplir con la exigencia de transparencia, ha de figurar claramente en la escritura y que conste que es un pago único e inicial, que se sepa fácilmente cuál es el coste y que los consumidores hayan tenido conocimiento previo al contrato de la existencia e importe de la comisión de apertura. Para que no sea abusiva, el juez ha de atender a las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España en la época en la que se celebró el contrato. Hay varias sentencias, de hecho, que han declarado nulas las comisiones por incumplir estos preceptos.

En la oferta hipotecaria de los escaparates bancarios actuales, la mayoría de las entidades han decidido eliminar la comisión de apertura o situarla en el 0%. Así han actuado el Santander, el BBVA, CaixaBank y el Sabadell, que han seguido una tendencia comercial progresiva que ha llevado esta cláusula a la desaparición. Sí la aplican, sin embargo, Bankinter, con un importe fijo de 500 euros, y Unicaja, con un porcentaje del 0,15%. Durante los años del bum inmobiliario, de 2000 a 2008, esta comisión era habitual, y dejó de ser tan popular a partir de 2019, de la mano de la ley de contratos de crédito inmobiliario y el endurecimiento de la competencia.

Desde el año pasado, el proceso de desaparición se ha acelerado, impulsado por la fuerte competencia, que ha permitido además que los precios de los préstamos hipotecarios sean, de media, los terceros más bajos de la zona euro, con un tipo medio del 2,89% según el Banco Central Europeo, solo por detrás de Malta y Bulgaria. Las ofertas más agresivas han ido prescindiendo, por tanto, de esta cláusula, pero nada impide que vuelva a incluirse en el futuro.