El decreto de vivienda incluye incentivos fiscales a los particulares que vendan sus casas vacías a empresas públicas
La exención, del 100% para las viviendas de menos de 200.000 euros, se irá reduciendo hasta un tope de 800.000. El Ejecutivo permitirá bonificaciones adicionales si se reinvierten las ganancias en una cuenta de inversión
Entre las medidas que ha aprobado el Gobierno para aliviar el problema de la vivienda hay una destinada a favorecer que salga al mercado una parte de las más de tres millones de casas vacías que hay en España. El Ejecutivo ha diseñado una fórmula para incentivar que sus actuales propietarios se desprendan de ellas a través de su venta a entes públicos dedicados a la promoción de vivienda social y asequible, que incorpora importantes beneficios fiscales. Ventas que deberán realizarse antes de 2028.
En la actualidad, si cualquier propietario vende una vivienda que no sea su residencia habitual, debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, la diferencia entre precio de compra y de venta. Solo están exentas aquellas personas que se desprendan de su vivienda habitual y reinviertan las ganancias obtenidas en la adquisición o rehabilitación de otra residencia habitual en un plazo de dos años, y también los mayores de 65 años que opten por desprenderse de su casa habitual. A partir de ahora, los dueños de casas vacías podrán venderlas a una entidad pública (como la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid o el Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación de Barcelona) y lograr una exención fiscal del 100% siempre que el valor de transmisión (el importe de la venta menos los gastos e impuestos asociados al vendedor) sea igual o inferior a 200.000 euros.
La bonificación se mantendrá para las viviendas por encima de este umbral, hasta un máximo de 800.000, pero el porcentaje de exención fiscal se irá reduciendo progresivamente. Así, si un propietario de un piso vacío se lo vende a un ente público por una cuantía de 300.000 euros, el 83,33% de las plusvalías obtenidas quedarán exentas de tributación. En el caso de una vivienda que se venda por 500.000 euros, un 50% de la ganancia se verá automáticamente exento. Si son 700.000, apenas el 16,67%.
¿Qué se entiende por casa vacía? Según el texto publicado en el BOE, tendrán esta consideración aquellas viviendas que hayan permanecido desocupadas de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores a la venta. Para acreditar que esas casas están vacías, se podrá recurrir al padrón o al consumo de suministros. El parque de viviendas vacías de España ascendía a 3,8 millones en 2021 y representaba el 14,4% del total, según datos del INE. Para considerar una vivienda como vacía, Estadística recurrió por primera vez a datos del consumo eléctrico y concluyó que el 45% de estas casas estaba en poblaciones de menos de 10.000 habitantes, mientras que las ciudades con una población de más de 250.000 habitantes solo tenían el 10,5% de esta tipología de vivienda.
El Ejecutivo ha añadido un segundo incentivo fiscal, especialmente jugoso para las viviendas de mayor valor, siempre y cuando las entidades públicas de vivienda social las compren. Así, Economía ha diseñado una variante de la nueva cuenta de ahorro, la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, que permitirá exenciones adicionales a las ya obtenidas por la venta de una casa vacía si se destinan los fondos a este producto financiero. Para ello, el vendedor tendrá seis meses una vez se ejecute la venta. Siguiendo con los ejemplos anteriores, quien venda una casa vacía a una entidad de vivienda pública por 500.000 euros obtiene una exención fiscal en el IRPF sobre 250.000 euros; es decir, solo paga impuestos por el 50% de las plusvalías obtenidas. Pero podrá evitarlos si reinvierte los 250.000 euros sujetos a tributación bajo la nueva fórmula, que facilita la inversión en acciones y fondos de la Unión Europea.
Esta cuenta podrá recibir aportaciones por un máximo de 800.000 euros, y estará dotada de la misma ventaja fiscal que la cuenta de ahorro con etiqueta europea. Esto es, si el dinero permanece reinvertido durante un lustro, las ganancias obtenidas tendrán una exención del 100% para los primeros 10.000 euros y del 20% para el resto. Para ello, tendrá que invertirlo en activos europeos, como acciones, fondos de inversión o fondos cotizados (ETF). En caso de que el dinero se retire antes, el inversor tendrá que devolver el beneficio fiscal correspondiente.
Según el texto del real decreto publicado en el BOE, que debe ser aprobado este viernes por los distintos partidos políticos en el Congreso, cualquier inversor podrá tener una cuenta de ahorro y otra de reinversión y solo podrá aportar a esta última el dinero obtenido por la transmisión de vivienda. Al igual que la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, el vehículo de reinversión tendrá que estar integrado por dos cuentas vinculadas, además de la cuenta corriente asociada a cualquier operación financiera. En el caso del vehículo de reinversión, la cuenta operativa —aquella que usará el inversor para realizar aportaciones, comprar o vender activos y cubrir los costes de gestión— podrá tener hasta 8.000 euros, frente a los 1.500 euros que permite su hermana mayor.
La redacción del texto del real decreto contempla además que, para evitar el incremento de viviendas vacías, sean consideradas como de residencia habitual las casas de personas de más de 65 años que, al estar en situación de dependencia severa o gran dependencia, sean trasladadas a una residencia o convivan con un familiar. Estas casas pasarán ahora a tener consideración de vivienda habitual a efectos de lograr la exención en el IRPF de las ganancias patrimoniales derivadas de su venta.
