China ya tiene un culpable de su crisis inmobiliaria, pero sigue sin encontrar la solución

Xu Jiayin, el fundador del colapsado gigante inmobiliario Evergrande , lleva cinco años encarnando los excesos que condujeron al mayor desastre empresarial de la historia reciente de China. El que llegara a ser el hombre más rico de Asia reapareció el jueves ante un tribunal de Shenzhen (Cantón, sur del país) canoso y envejecido, después de tres años fuera de la escena pública, para escuchar su condena a cadena perpetua. La sentencia ofrece un desenlace penal a la caída del imperio que convirtió el ladrillo en símbolo del ascenso chino, aunque castigar al hombre que mejor personifica la debacle —visto por muchos como un villano— no resuelve los problemas que la crisis dejó enquistados en la economía china.

El fallo, dictado en primera instancia, considera probado que Xu y sus empresas inflaron activos y ocultaron deudas mediante una falsificación "continua y a gran escala" de sus cuentas entre 2016 y 2021. El empresario, también conocido por la pronunciación cantonesa de su nombre, Hui Ka-yan , fue declarado culpable de ocho delitos, entre ellos fraude, malversación y soborno . El tribunal ordenó confiscar todo su patrimonio y multó a Evergrande y a su filial Hengda con 15.820 millones de yuanes (unos 2.000 millones de euros). Otras 56 personas recibieron penas de hasta 18 años de prisión.

Evergrande, que acumuló más de 300.000 millones de dólares (257.000 millones de euros al cambio actual) en pasivos, entró en liquidación por orden de un tribunal de Hong Kong en enero de 2024 . En agosto de 2025, sus liquidadores habían recibido reclamaciones por 45.000 millones de dólares y vendido activos por apenas 255 millones. El viernes, un día después de la condena a Xu, un tribunal de Guangzhou aceptó también liquidar Hengda por su insolvencia.

Xu, de 67 años, un hombre de origen humilde criado por su abuela en una aldea de Henan , levantó desde 1996 una maquinaria basada en comprar suelo con deuda, vender viviendas antes de construirlas y utilizar los anticipos para financiar nuevas promociones. El modelo funcionó mientras las ventas y los precios subían. Pero, cuando en 2020 Pekín impuso las "tres líneas rojas" para contener el apalancamiento de los promotores, las trabas al crédito hipotecario dejaron al descubierto la fragilidad del grupo, que paralizó obras e incurrió en impago a finales de 2021 .

Si bien el derrumbe no provocó el momento Lehman Brothers que temían los mercados, el contagio siguió otra ruta, menos abrupta y más difusa . La exposición directa de los bancos era relativamente limitada y el control estatal de las principales entidades dio a Pekín margen para evitar una crisis generalizada de liquidez. Los préstamos bancarios suponían menos de 50.000 millones de dólares de los alrededor de 300.000 millones de deuda de Evergrande, según estimó entonces BNP Paribas. No obstante, la paralización de las obras quebró la confianza de los compradores y secó una de las principales fuentes de financiación, los anticipos de sus clientes. La caída de las ventas agravó entonces la falta de efectivo de otras inmobiliarias y arrastró los precios y la inversión.

La dimensión del golpe se entiende por el peso que había alcanzado el ladrillo. En su apogeo, a finales de la década de 2010, el sector inmobiliario y las actividades vinculadas llegaron a representar cerca del 30% del PIB chino y la promoción inmobiliaria concentraba casi una cuarta parte de la inversión en activos fijos. Pero desde mediados de 2021, la inversión inmobiliaria encadena tasas negativas.

Alicia García Herrero, economista jefe para Asia-Pacífico del banco de inversión Natixis, considera en un mensaje que, a día de hoy, lo importante "ya no es la historia de Evergrande, sino el hecho de que no haya inversión inmobiliaria; ni de los hogares ni de los constructores". Edward Chan, director de S&P Global Ratings, cree asimismo que Evergrande marcó el final del modelo de expansión inmobiliaria basado en el endeudamiento extremo y la venta acelerada de proyectos sobre plano, según cita el rotativo hongkonés South China Morning Post, pero apunta que la condena de Xu no tendrá ya un efecto significativo sobre el mercado.

La crisis de Evergrande tuvo un efecto dominó que ha transformado el sector. Tras la retirada o el impago de numerosos promotores privados —otro ejemplo significativo fue el de Country Garden—, las compañías estatales o respaldadas por capital público han ganado terreno. Las cinco mayores por ventas entre enero y julio pertenecen a esa categoría, según China Index Academy. Fueron Poly Developments, China Overseas Land, China Resources Land, China Merchants Shekou y Greentown China.

El respaldo estatal ha permitido terminar millones de viviendas y limitar las pérdidas de los compradores : el Ministerio de Vivienda aseguró en octubre de 2025 que se habían terminado y entregado 7,5 millones de pisos retrasados en todo el país. Sin embargo, no ha saneado las cuentas de los promotores y los bancos siguen considerando demasiado arriesgado financiar a muchas compañías privadas. En los siete primeros meses del año, los préstamos nacionales recibidos por inmobiliarias disminuyeron un 32,1% interanual, según la Oficina Nacional de Estadísticas. El crédito se concentra cada vez más en empresas respaldadas por el Estado y en proyectos considerados viables.

Pero que las promotoras estatales ganen cuota no significa que el sector se esté recuperando, sino que están ocupando más espacio dentro de un mercado que no deja de contraerse. Entre enero y julio, la inversión inmobiliaria cayó un 19,2% interanual y el valor de las ventas de vivienda nueva, un 13,2%. S&P Global Ratings prevé que las ventas del mercado primario disminuirán entre un 10% y un 14% en el conjunto de 2026 y advierte de que, sin medidas nacionales de mayor alcance para absorber el exceso de viviendas, el retroceso podría ser todavía mayor.

El diagnóstico oficial admite el lastre, pero presenta su duración bajo una luz más favorable. Un comentario publicado este lunes en el Diario del Pueblo , vinculado al Partido Comunista, sostiene que resolver los riesgos acumulados durante años en el sector inmobiliario produce "objetivamente un efecto contractivo" y obliga a pagar "cierto precio" en términos de crecimiento. La pieza está atribuida a Zhong Caiwen, pseudónimo asociado habitualmente con la Comisión Central de Asuntos Financieros y Económicos. El texto califica ese coste de temporal y necesario para lograr un desarrollo más estable y sostenible. Añade que la prioridad de la inversión pública se ha desplazado hacia la modernización manufacturera y las infraestructuras consideradas estratégicas.

García Herrero cuestiona implícitamente ese horizonte: "El sector inmobiliario sigue arrastrando a la economía y no se ve una salida". Por su parte, Hui Shan, economista jefe para China de Goldman Sachs, duda en una nota de que la apuesta oficial pueda llenar ese vacío: la industria representa alrededor de una quinta parte del empleo y difícilmente impulsará por sí sola los ingresos y el consumo. Las medidas siguen orientadas principalmente a aumentar la oferta, advierte Hui. Aunque pueden ayudar a cumplir el objetivo anual de crecimiento —fijado por el Gobierno "entre un 4,5% y un 5%" para 2026 —, difícilmente generarán un impulso duradero de los ingresos y el consumo. El PIB de la segunda economía del planeta aumentó un 5% interanual en el primer trimestre y un 4,3% interanual en el segundo .