Acabar con el déficit de 750.000 viviendas que calcula el Banco de España exige una inversión equivalente al 11% del PIB

La construcción residencial es una actividad que demanda mucho capital por el elevado coste del suelo y de las obras. ¿Pero cuántos recursos serían necesarios para reducir el déficit de 750.000 viviendas que ha calculado el Banco de España? Las estimaciones indican que la cifra se situaría entre un mínimo de 189.680 millones (a coste de producción) y 236.000 millones de euros (si se incluye el coste de financiación y el margen del promotor), según la proyección realizada para este periódico por la consultora Atlas Real Estate Analytics basándose en los precios de los solares y de la construcción por provincias. Esa cifra equivale a entre el 11,2% y el 14% del PIB nacional de 2025.

Supone, igualmente, multiplicar entre 4,8 y 6,1 veces los 39.000 millones que el sector inmobiliario invierte en promoción residencial al año, según el dato conocido de la consultora KPMG. A día de hoy, en política de vivienda, las distintas Administraciones públicas destinan el 0,7% del PIB, alrededor de 11.000 millones, según datos de Eurostat de 2024.

La cifra de las 750.000 casas procede del Informe Anual de 2025 del Banco de España, publicado el pasado junio, en el que el supervisor calculaba el déficit residencial que se había acumulado en el periodo entre 2021 y 2025. Ignacio Ezquiaga, investigador especializado en vivienda de Funcas (la fundación de las antiguas cajas de ahorro), explica que ese dato de la entidad gobernada por José Luis Escrivá ya se ha tomado como el de consenso en el sector, pero incluso lo tacha de conservador porque recoge la tasa actual de emancipación de los jóvenes. Y ese proceso de salir de casa, explica, se retrasa precisamente por los problemas de acceso a la vivienda. Tampoco tiene en cuenta el mercado de segundas residencias.

En el estudio de Atlas se establece que un piso medio de 105 metros cuadrados (que incluye zonas comunes) tiene un coste aproximado de construcción de 375.000 euros en Madrid —donde 196.430 euros corresponden al suelo— mientras en provincias como Valencia —con mucho menor precio de los terrenos— el coste medio es muy inferior, de casi 191.000 euros.

Para hacer el cómputo de la inversión necesaria, esta firma de consultoría ha repartido el déficit de viviendas por provincias, en donde el 52% de esa carestía se agrupa en solo seis: Madrid (133.807 casas), Barcelona (91.454), Valencia (65.847), Alicante (52.548), Murcia (32.356) y Sevilla (24.018). Después, para llegar al cómputo de capital, esa cifra provincial se multiplica por los costes se suelo y de construcción en cada ubicación. El cálculo deja fuera cuestiones como el IVA y el coste de urbanización.

Como consecuencia, en el informe de Atlas se destaca cómo Madrid y Barcelona concentran el 30% del déficit de viviendas y, debido a sus mayores costes de suelo y construcción, deberían absorber el 42% de la inversión necesaria.

La cifra de déficit residencial llega en un momento en que los responsables políticos y entidades sociales comienzan a llamar como "emergencia habitacional" a la dificultad de acceso a la vivienda. El desahucio de Maricarmen Abascal en septiembre, fallecida sin regresar a su hogar, sirvió para espolear al Gobierno en la presentación de dos reales decretos, que fueron rechazados por el Congreso de los Diputados y que como consecuencia ha propiciado la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. El Ejecutivo prevé llevar en los próximos días las modificaciones de esas dos normas para que se debatan en la Comisión Permanente de la cámara.

Alejandro Bermúdez, director de Atlas, advierte de que a ese déficit de vivienda cuantificado por el banco central en el periodo 2021 a 2025, hay que sumar cada año alrededor de otras 150.000 casas de desequilibrio por la creación de hogares y la presión demográfica en las grandes urbes. "No solamente requiere cerrar el déficit. Requiere cerrar el déficit y construir más de lo que estamos construyendo". Desde que estallara la burbuja inmobiliaria en la primera década de este siglo, el tejido industrial del sector está muy limitado. En España se finalizaron el pasado año alrededor de 105.000 viviendas, de las que solo unas 13.000 corresponden a unidades habitacionales de precio protegido.

Bermúdez asevera que la principal herramienta para cerrar la brecha es construir más, porque en las grandes ciudades no hay alternativas como vivienda vacía y, en el caso de la rehabilitación, por ejemplo, se ejecuta en inmuebles ya ocupados.

La gran duda que surge es si la economía española puede abordar esa misión. Xavier Vilajoana, presidente de la patronal de promotores españoles APCE, asegura que no existe capacidad presupuestaria para que las Administraciones asuman por sí solas una inversión de esta magnitud, ni sería eficiente hacerlo, bajo su punto de vista. "El Estado debe aportar financiación, avales e incentivos. Las comunidades autónomas, políticas de vivienda y suelo. Y los ayuntamientos, suelo e infraestructuras. La aportación de cada Administración dependerá de los objetivos de vivienda social y asequible que se establezcan". Para el responsable empresarial, los recursos tienen que llegar fundamentalmente de la inversión privada, acompañada de recursos públicos que permitan movilizarla y facilitar la construcción de vivienda asequible.

Por su parte, Ezquiaga opina que gran parte de esa construcción residencial tendrá que llegar por el aumento de la vivienda protegida, que podría llegar al 50% de lo construido en los próximos años. Este experto indica que para reducir la escasez y que los proyectos sean viables, "el suelo tendrá que ser cedido gratuitamente" por las distintas Administraciones y señala, en concreto, a los ayuntamientos, que tienen grandes bolsas de terrenos. "Los casos más espectaculares son Murcia y Valencia, que tienen cantidades brutales de suelos municipales sin utilizar".

También destaca que el parque residencial público tiene que ser irreversible, es decir, que no se pueda vender en el mercado libre. "Aunque el PP tiene ahora una postura de que sea reversible para bloquear los planes de vivienda, eso no hay por dónde cogerlo", critica. "La irreversibilidad es un factor importante, porque evitas la actuación de los fondos buitre, que compran cuando se va a perder la protección y echan al inquilino". Otros factores determinantes, para Ezquiaga, son la colaboración público-privada y que las empresas municipales de vivienda puedan endeudarse por encima de los límites actuales. Pone como buen ejemplo el de Casa 47, la compañía estatal que está creando el parque público de alquiler asequible.

El presidente de APCE reconoce, a su vez, que el sector no dispone actualmente de capacidad productiva suficiente para absorber un incremento tan importante de la construcción residencial. "Necesitamos reforzar la mano de obra cualificada, impulsar la industrialización y garantizar una cartera estable de proyectos que justifique nuevas inversiones. Es posible resolver el déficit, pero exige una estrategia sostenida durante varios años en vez de medidas coyunturales".

Ezquiaga, igualmente, señala a la banca como otro de los actores necesarios a la hora de financiar la construcción adicional. "Los bancos lo están deseando", asegura, pero para que el alquiler asequible sea financiable para las entidades, cree que el suelo tienen que ser cedido en proyectos a 70 o 75 años.

El responsable de Atlas, por su parte, incide en que es mucho más fácil movilizar el capital privado para la edificación, como fondos de pensiones, fondos de inversión, aseguradoras o banca, pero recuerda que el sector público ya se está moviendo para colaborar con el sector privado en la construcción de casas baratas. "Pero no vamos a construir 750.000 viviendas asequibles. Hace falta también el capital privado".

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