Voy a comprar una casa en mal estado para reformarla y venderla, ¿cómo puedo pagar menos impuestos?
Los lectores envían sus preguntas al consultorio de vivienda de EL PAÍS en colaboración con Legálitas
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Pregunta. Voy a comprar una vivienda en pésimo estado por 100.000 euros y realizar una reforma total (sin ampliar la zona habitable) con un coste de 150.000 euros para venderla por 300.000. Según la Agencia Tributaria, la ganancia patrimonial sería de 200.000. He escuchado que existe la posibilidad de realizar algún acto ante notario en el que incluir el valor de la reforma como coste. Me gustaría saber si esto es legal. F. Villalba
Respuesta. La respuesta a esta consulta pasa por aclarar un concepto que, en la práctica, genera numerosas discrepancias con la Agencia Tributaria: qué debe entenderse por obra de mejora y qué constituye una simple reparación o conservación.
La normativa del IRPF permite que las inversiones y mejoras realizadas en un inmueble incrementen su valor de adquisición, reduciendo así la ganancia patrimonial obtenida cuando posteriormente se vende. Sin embargo, la Agencia Tributaria mantiene una interpretación restrictiva de este concepto y no considera que toda reforma tenga automáticamente la consideración de mejora.
Con carácter general, Hacienda entiende que existe una mejora cuando las obras aumentan el valor del inmueble, prolongan su vida útil, mejoran su eficiencia energética o incorporan prestaciones o calidades de las que antes carecía. Por el contrario, los trabajos destinados a reparar desperfectos, sustituir elementos deteriorados o mantener la vivienda en condiciones normales de uso tienen la consideración de gastos de conservación o reparación y, por lo tanto, no incrementan el valor de adquisición.
Por este motivo, es habitual que en una reforma integral algunas partidas puedan considerarse como mejoras y otras no. La calificación dependerá del contenido real de las obras y no del importe total de la reforma.
Respecto a la posibilidad de otorgar un acta o escritura notarial para incorporar el coste de la reforma al valor del inmueble, debe señalarse que no existe ninguna norma que atribuya a estos documentos efectos fiscales automáticos. Lo importante es disponer de la documentación que permita acreditar la realidad, el importe y la naturaleza de las obras realizadas, especialmente, las facturas, los justificantes de pago, las licencias municipales y, en su caso, los informes técnicos correspondientes.
En caso de discrepancia, corresponderá a la Administración, y en última instancia a los tribunales, determinar si las actuaciones constituyen realmente mejoras que puedan incrementar el valor de adquisición del inmueble a efectos del IRPF.
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