Hacienda limita la rebaja fiscal al vender el piso de soltero para comprar una casa en pareja

Debate cerrado. Quien venda su casa de soltero para comprar o construir una nueva junto a su cónyuge no siempre podrá aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual sobre la totalidad de la ganancia que ha obtenido. Solo se le permitirá acogerse al incentivo por el importe correspondiente a la parte del nuevo hogar que realmente le pertenezca —habitualmente, la mitad—, independientemente de cuánto dinero destine a su adquisición. Así lo ha establecido el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) en una reciente resolución que unifica criterios y obliga a la Agencia Tributaria a seguir esta interpretación: lo que cuenta es la propiedad, y no quién ponga el dinero.

La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los incentivos fiscales más potentes en el ámbito residencial. Pensada para favorecer el cambio de residencia de los contribuyentes, eximiéndolos de cargas tributarias excesivas, este beneficio prevé que la ganancia patrimonial conseguida por la venta de la residencia habitual no tribute en el IRPF si se cumplen determinados requisitos . En primer lugar, el inmueble vendido debe haber sido vivienda habitual durante un mínimo de tres años; en segundo lugar, el dinero conseguido en la operación tiene que reinvertirse, por completo o en parte, en un plazo máximo de dos años —anteriores o posteriores a la transmisión— en otro inmueble que también se destine a vivienda habitual.

Ahora bien, ¿qué ocurre cuando el importe a reinvertir procede de la venta de un inmueble que era propiedad exclusiva de una sola de las partes que compran la nueva casa? La intuición diría que la exención podría aplicarse al total del dinero reinvertido en la nueva vivienda conyugal, pero el derecho —o más bien, su interpretación— cierra la puerta a esta prerrogativa.

El conflicto analizado por el TEAC se refiere a un contribuyente que vendió la vivienda habitual que poseía en solitario para construir otra donde mudarse con su pareja, con la cual está casado en separación de bienes. Al reinvertir en la nueva casa la ganancia obtenida por la venta de su anterior domicilio, una cifra superior a la aportada por el cónyuge, consideró que la exención se aplicaría al 100% de los importes destinados al nuevo hogar compartido. Pero el fisco lo interpretó diversamente. La Agencia Tributaria le practicó una liquidación al entender que, siendo propietario de la mitad del nuevo inmueble, el beneficio fiscal solo podía aplicarse hasta el 50% del precio de construcción de la nueva casa.

El contribuyente puso entonces una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria, que la desestimó. El interesado adquirió la nueva casa familiar, aún en construcción, en la localidad cántabra de Suances, con un coste de 170.091 euros, tras vender su anterior vivienda habitual por 217.739 euros y alegando que con ese dinero había financiado buena parte de la obra. "La cuestión es que el interesado no ha adquirido el 100% de la vivienda nueva, sino el 50%", argumenta el tribunal. "Cuestión distinta es que su cónyuge no tuviera fondos para adquirir su 50% de vivienda y el interesado le donase o prestase parte de los fondos propiedad de él para que ella hiciera frente a la construcción", añade.

"El obligado podrá aplicar la exención por reinversión en función del importe que, del total obtenido en la transmisión de la vivienda, destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda, en la medida que se corresponda con el porcentaje de participación adquirido de dicha nueva vivienda", detalla la Administración. En otras palabras: si aporta más de lo que le pertenece, no podrá aplicar el beneficio fiscal a la parte que excede el porcentaje que posee.

"Lo contrario implicaría el reconocimiento indebido de una exención", explica la resolución. "Nadie puede aplicar una exención que tiene como requisito para su aplicación la adquisición de un elemento patrimonial, si no adquiere dicho elemento patrimonial. En el caso que nos ocupa, si adquiere solo una parte, podrá aplicar la exención por la parte adquirida".

Esta posición es la que defiende el TEAC, donde el conflicto llegó y acabó zanjado. Aunque el matrimonio en cuestión adquirió el inmueble en régimen de separación de bienes, el tribunal amplía el alcance de la resolución al régimen de gananciales. El fallo reconoce que es habitual que una de las partes aporte más que la otra para adquirir la vivienda habitual de la que se va a disfrutar conjuntamente, pero a efectos del IRPF, la titularidad se atribuye al 50% a cada cónyuge si no existe una atribución expresa de cuotas distintas. Eso vale incluso si el inmueble se ha comprado con carácter ganancial dentro del matrimonio, donde la propiedad es conjunta.

Hacienda pone así punto y final a una cuestión que hasta ahora había dado lugar a interpretaciones distintas: el incentivo en el IRPF por reinversión en vivienda habitual se determina en función de la cuota del inmueble que se adquiere, y no por el importe aportado para su compra. En otras palabras: el beneficio fiscal no depende de quién paga la vivienda, sino de quién es dueño de ella: "El único derecho que permite la aplicación de la exención es el derecho de propiedad", concluye la resolución.