El Supremo estudiará por primera vez si los extracomunitarios pueden deducirse los gastos del alquiler en España
El alto tribunal admite un recurso de la Abogacía del Estado contra la Audiencia Nacional, que consideró que deben tener el mismo trato fiscal que ciudadanos de la UE
El Tribunal Supremo estudiará por primera vez si los propietarios de inmuebles en España que residen fuera de la Unión Europea pueden deducirse los gastos asociados al alquiler para calcular los impuestos que deben pagar. La Sala de lo Contencioso-Administrativo del alto tribunal ha admitido un recurso de la Abogacía del Estado, en representación de la Administración estatal, contra una sentencia de la Audiencia Nacional que, en julio de 2023, reconoció ese derecho a una contribuyente residente fuera de la UE. El fallo consideró que no hacerlo era discriminatorio en comparación con los propietarios comunitarios o del Espacio Económico Europeo. El tribunal deberá determinar si esta diferencia de trato fiscal vulnera la libre circulación de capitales que protege el Derecho comunitario.
El litigio enfrenta a Hacienda con una residente estadounidense que tenía un piso alquilado en Barcelona. La Agencia Tributaria entendió que por los rendimientos de este arrendamiento debía abonar por el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) 5.073,79 euros correspondientes al cuarto trimestre de 2016 y 4.378,40 y 3.959,20 euros por los ejercicios 2017 y 2018. La propietaria solicitó la rectificación de esas liquidaciones al considerar que debía poder descontar los gastos relacionados con el alquiler, como el impuesto de bienes inmuebles (IBI), intereses hipotecarios o de financiación, tasas de basura o la comunidad de vecinos, entre otros. Tanto Hacienda como los tribunales administrativos rechazaron la petición, pero la Audiencia Nacional le dio la razón.
El alto tribunal admitió a trámite el recurso de los servicios jurídicos del Estado para estudiar esta cuestión y formar jurisprudencia. "En la sentencia recurrida se han aplicado normas que sustentan la razón de decidir sobre las que no existe jurisprudencia del Tribunal Supremo y, además, la cuestión planteada afecta a un gran número de situaciones", explica la Sala de lo Contencioso-Administrativo en un auto que se dictó el pasado 15 de julio. De hecho, los magistrados no descartan la posibilidad plantear una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), debido a que la Audiencia Nacional interpretó y aplicó cuestiones relacionadas con el Derecho de la Unión.
El origen de la controversia está en la forma en que la legislación española calcula la base imponible de los no residentes. La Ley del IRNR permite a los residentes en otros Estados de la UE y a determinados residentes en países del Espacio Económico Europeo (con los que exista un efectivo intercambio de información tributaria) deducir los gastos directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España, siempre que se cumplan los requisitos legales. Sin embargo, quienes residen en terceros países deben tributar al completo las rentas del alquiler, sin poder minorar la cuota.
El tratamiento fiscal que se da a los extranjeros por el arrendamiento de vivienda es una cuestión que Bruselas tiene bajo vigilancia. En 2019, abrió un expediente contra España (que sigue abierto) por el trato fiscal diferente dado a los caseros no residentes en la tributación de las rentas obtenidas por el alquiler de bienes inmuebles. En junio de 2025, inició también un procedimiento de infracción por la forma en la que Hacienda grava a los ciudadanos no residentes que poseen una vivienda en el país y la utilizan periódicamente.
En el caso concreto que analizará el Supremo, Hacienda rechazó que la contribuyente estadounidense restara de la base imponible del IRNR los gastos asociados al alquiler, alegando que no había jurisprudencia europea que resolviera que los ciudadanos extracomunitarios tenían este derecho. Sin embargo, la Audiencia Nacional dio un vuelco a este criterio y apoyándose en una sentencia del TJUE de octubre de 2023 sobre fiscalidad del impuesto de sucesiones en bienes situados fuera de la UE, afirmó que esta distinción no podía justificarse únicamente por el lugar de residencia del propietario y que constituye una vulneración de la libre circulación de capitales, recogida en el Tratado de Funcionamiento de la UE.
El Supremo, además de estudiar esta cuestión, advierte de que también habrá que analizar la denominada cláusula europea standstill (cláusula de congelación o mantenimiento), que permite mantener determinadas restricciones a los movimientos de capitales con terceros países que ya estuviesen vigentes el 31 de diciembre de 1993 (fecha fijada en el tratado europeo). En este sentido, el alto tribunal, que no ha entrado aún en el fondo del asunto, recuerda que la regulación del IRNR no existía en 1993, pero señala que los rendimientos inmobiliarios de no residentes eran gravados en el impuesto sobre la renta de las personas físicas o sociedades por obligación real, de acuerdo a normativas aprobadas en 1983 y 1991.
En conclusión, dice el Supremo, "la aplicación de la cláusula de standstill constituye el eje del presente procedimiento, pues resulta esencial valorar si gravando el importe íntegro de los arrendamientos de bienes inmuebles situados en España y cuya titularidad ostenta un residente en un tercer Estado vulnera la libre circulación de capitales y si fuera así, si dicha restricción pudiera estar justificada".
