E-commerce impulsa logística urbana y retail

Se trata de una revolución que, como motor estructural, hizo que en los centros comerciales los retailers vendan más sin requerir proporcionalmente más m² y se haya acelerado la demanda de espacios diseñados para una eficiente logística urbana.

En el segmento comercial, esta inercia transformó la función de las tiendas, dando una nueva estructura a los espacios comerciales, de manera que el retail organizado expandió su operación e incrementó las ventas sin generar un impacto en el ritmo de crecimiento en los m2 de venta disponibles.

"El canal digital se consolida como un motor estructural con distinto nivel de penetración según el formato, dado que en su forma actual el retail vende más sin necesitar proporcionalmente más m2", asegura el Reporte del Entorno Inmobiliario Comercial en México al cierre del segundo trimestre del año, desarrollado por Mac Arquitectos Consultores.

Actualmente, en este segmento existen 47 mil 600 establecimientos que operan en 31.2 millones de m² de piso de venta, volumen que creció más de 15 por ciento entre 2019 y 2025.

Este efecto significa que ahora el crecimiento se concentra en tiendas pequeñas y eficientes, dado que la proporción de superficie por tienda cambió como parte de una eficiencia y selectividad.

Las perspectivas determinan un escenario distinto en los centros comerciales, que incluso en mercados consolidados como Estados Unidos, experimentan una transformación a partir de cierres operativos de big boxes tradicionales y cadenas que cierran.

La nueva dinámica de la digitalización estructural puede verse en la influencia del canal digital, que "es ya parte del modelo de negocio de muchos formatos", explica Juan Ignacio Rodríguez, director general de la firma.

Bajo dicho escenario, el reporte plantea que, ante la plataforma comercial sólida y en recuperación, "el próximo ciclo será menos intensivo en superficie y más selectivo, lo cual plantea la oportunidad de desarrollar en los lugares correctos, reafirmar la productividad de los activos y transformar el inventario para el futuro".

Al cierre del segundo trimestre, existía un pipeline en México de 26 nuevos proyectos para los próximos dos años.

Con una población urbana que crecería hacia 2050 alrededor de 18.8 millones de habitantes, con una participación de 84.1% de la población, el país requeriría incorporar 12.53 millones de m² de superficie rentable que permitiría una dotación de 30 m² por cada 100 habitantes urbanos.

Hasta la primera mitad del año, el mercado contaba con 988 centros comerciales que agrupan 25.09 millones de m² de área bruta rentable (ABR), donde se ubican 79 mil locales comerciales.

Un componente del ecosistema omnicanal es la última milla, que ha acelerado la demanda de minibodegas que funcionan como puntos de almacenamiento urbano y apoyo a operaciones de última milla y aceleró el déficit de espacios ad hoc en la Ciudad de México (CDMX).

En este nicho, distintos jugadores del mercado industrial han expandido su presencia en el mercado inmobiliario logístico.

"Vemos que la demanda por espacios para llevar a cabo logística urbana, de manera eficiente, sigue creciendo y que nuestros clientes cada vez valoran más la eficiencia operativa y los aspectos de sustentabilidad en dichos espacios", dice Mario Berlanga, CEO de ProximityParks.

Desde su perspectiva, las empresas de clase mundial "ya no solo compiten en variedad de productos y precio, sino también en calidad de servicio, tiempos de entrega, y en el impacto positivo que buscan generar a la sociedad y el medio ambiente".

Consecuencia de esta dinámica, la desarrolladora anunció en días recientes una inversión de $600 millones de pesos para la construcción de un centro logístico ad hoc en 24 mil m² ubicados en Iztapalapa.

Hasta el tercer trimestre de 2025, CBRE México estimó que el mercado industrial de last mile en la zona metropolitana de CDMX alcanzaba un inventario de 780 mil m², una tasa de disponibilidad de 10.8 por ciento y aceleraron el incremento en rentas hasta $9.15 dólares por m² en algunos corredores de la zona.

Desde entonces, la alta demanda, aún acentuada en zonas como el oriente de la ciudad y el corredor Zumpango-AIFA, promovió la salida de nuevos proyectos y la reconversión de espacios.